Bouwrecht
02/11/2008 | Aansprakelijkheid Aannemer
aannemer · architect · aansprakelijk
Aannemer en architect blijven tien jaar aansprakelijk voor fouten
Meerdere klanten van aannemers worden na de definitieve oplevering nog geconfronteerd met één of ander gebrek aan de woning. In sommige gevallen staat het onomstotelijk vast dat de aannemer of architect verantwoordelijk is voor deze fout. Als ze hierop aangesproken worden, proberen ze deze verantwoordelijkheid wel eens van zich af te schuiven. Maar mogen ze dit wel, zijn ze niet tien jaar aansprakelijk voor eventuele fouten?
Op de architect en aannemer rust inderdaad een tienjarige aansprakelijkheid voor hun aandeel in een bouwproject. Deze aansprakelijkheid is echter niet onbeperkt. Volgens het Burgerlijk Wetboek zijn architect en/of aannemer voor een periode van 10 jaar - startend vanaf de voorlopige oplevering - verantwoordelijk voor ernstige gebreken, die de stevigheid van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen. Het kan hier zelfs gaan om een gebrek dat tijdens de oplevering al zichtbaar was. Mogelijke voorbeelden zijn het ontbreken van een uitzettingsvoeg, de vorstgevoeligheid van de gevelsteen, of een fundering die niet is aangepast aan de aard van het terrein.
Om te achterhalen wie juist verantwoordelijk is voor de fout, moet nagegaan worden of het om een conceptie- of een constructiefout gaat. Deze laatste is te wijten aan een slechte uitvoering van de werken door de aannemer. In dit geval kan hij verantwoordelijk gesteld worden. Bij een conceptiefout ligt de verantwoordelijkheid in eerste instantie bij de architect. Let wel, een aannemer kan mede aansprakelijk gesteld worden als hij iets uitgevoerd heeft waarvan hij had moeten weten dat het tot problemen zou leiden. Omgekeerd kan een architect ook mede verantwoordelijk gesteld worden voor een constructiefout als hij die fout al eerder had kunnen opmerken.
Lichte verborgen gebreken
Aangezien je als opdrachtgever tijdens de oplevering niet kan aanvaarden wat je niet weet, beschermt de wet je verder ook tegen lichte verborgen gebreken. Om de aansprakelijkheid te kunnen aanvoeren, moet er sprake zijn van een gebrek dat tijdens de oplevering niet kon worden ontdekt en dat niet zo ernstig is als de gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen. Toch moet het probleem voldoende groot zijn, opdat je het - indien het zichtbaar was - niet zou hebben aanvaard tijdens de oplevering. Hier wordt bijvoorbeeld gedacht aan problemen zoals geluidsisolatie of condensatie in dubbele beglazing. Een rechtsvordering met betrekking tot lichte verborgen gebreken moet binnen een redelijke termijn na het ontdekken ervan gesteld worden.
Conclusie: Op architect en aannemer rust een 10-jarige aansprakelijkheid. Deze is echter beperkt tot ernstige gebreken die de stabiliteit in het gedrang kunnen brengen.
Waarop letten bij vergelijking van offertes van aannemers?
- Zijn de offertes volledig?
- Is de aannemer geregistreerd? Staat zijn registratienummer op de formulieren?
- Wat is wel en wat is niet in de prijs inbegrepen?
- Staan er geen abnormale hoge of lage prijzen in vermeld?
- Probeert de architect je geen aannemer op te dringen?
- Heb je alle rekenkundige bewerkingen nageteld?
- Doe navraag bij zijn klanten
Vraag zeker ook een lijst met referenties, zowel van woningen in opbouw als van woningen die volledig klaar zijn. Vraag bij die klanten naar hun reacties.
Als je een speciale bouwtechniek wilt laten toepassen (vb. verlijmen) ga dan na of de aannemer daar ervaring mee heeft.